Ce guide reprend, article par article du CGI, les règles applicables à la TVA sur les travaux: taux réduits et conditions cumulatives, travaux éligibles à 10 % et 5,5 %, suppression du Cerfa, notion de remise à neuf, impact sur la revente, cas pratiques et tableau de synthèse.
Ce qu'il faut retenir en un coup d'œil
| Type de travaux |
Taux TVA |
Conditions clés |
| Amélioration énergétique (isolation, chauffage renouvelable, VMC) |
5,5 % |
Logement + 2 ans, pas de remise à neuf, pas d'agrandissement > 10 % |
| Rénovation légère (amélioration, transformation, aménagement, entretien) |
10 % |
Logement + 2 ans, pas de remise à neuf, pas d'agrandissement > 10 % |
| Rénovation lourde ou construction neuve |
20 % |
Dès qu'un des 4 critères d'état neuf est rempli |
| Locaux commerciaux, tertiaires, industriels |
20 % |
Toujours, quelle que soit la nature |
| Matériaux achetés en direct par le MDB |
20 % |
Toujours |
Les trois conditions cumulatives pour bénéficier du taux réduit de 10 % ou 5,5 %
Avant même de s’interroger sur la nature des travaux, trois conditions cumulatives posées par l’ article 279-0 bis du CGI doivent être réunies pour bénéficier du taux de 10 %:
Condition 1, ancienneté du logement : les travaux doivent porter sur des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de 2 ans.
Condition 2, absence de remise à neuf : les travaux ne doivent pas concourir à la production d’un immeuble neuf au sens fiscal (art. 257 I-2-2° du CGI). C’est le critère le plus technique et le plus dangereux.
Condition 3, absence d’agrandissement significatif : les travaux ne doivent pas augmenter la surface de plancher des locaux existants de plus de 10 %.
Une mezzanine créant une nouvelle surface importante fait basculer la facturation des travaux au taux de 20 %.
À retenir
Ces trois conditions sont CUMULATIVES. Il suffit qu’une seule ne soit pas remplie pour que tous les travaux concernés passent au taux normal de 20 %.
Le MDB est bien éligible aux taux réduits
C’est un point important que beaucoup ignorent: les taux réduits de 10 % et 5,5 % s’appliquent quelle que soit la qualité du preneur des travaux, qu’il soit une personne physique ou une personne morale. La doctrine administrative ( BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40 ) le confirme explicitement en listant comme bénéficiaires potentiels:
- propriétaire-occupant, propriétaire-bailleur, syndicat de copropriétaires
- locataire, usufruitier, occupant à titre gratuit
- une société civile immobilière ou ses associés
- un marchand de biens qui destine ces locaux à la revente en tant que tels
Référence BOFIP: BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40 sur les modalités d’application des taux réduits aux travaux.
Conseil KONTEA
Kontea
En tant que marchand de biens, vous pouvez donc bénéficier du taux réduit de TVA de 10 % sur vos travaux de rénovation, à condition que les trois conditions cumulatives soient remplies. Pensez à le rappeler aux entreprises qui interviennent sur vos chantiers : certaines facturent à tort au taux de 20 %. Il vous appartient de leur confirmer, avant le démarrage des travaux, que les conditions du taux réduit sont bien réunies.
Les travaux éligibles au taux de 10 %
L’article 279-0 bis du CGI vise les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien. Sont éligibles: Prestations de main d’œuvre et fournitures:
- Prestations de main d’œuvre
- Matières premières et petites fournitures indispensables: ciment, laine de verre, tuiles, carrelage, papiers peints, peinture, joints, vis, boulons, tuyaux, fils électriques…
- Équipements de cuisine, salle de bains et rangement qui s’incorporent au bâti et s’adaptent à la configuration des locaux (éléments impossibles à enlever sans détériorer le bâti ou le meuble)
- Équipements de chauffage non éligibles au 5,5 % (cuve à fioul, citernes à gaz, chaudières classiques)
- Systèmes d’ouverture et de fermeture des logements (portes, fenêtres non éligibles au 5,5 %)
- Revêtements et aménagements des voies d’accès principales à la maison
- Travaux de clôture d’un terrain entourant une maison et pose d’un portail
Travaux exclus soumis au taux de 20 %:
- travaux de nettoyage
- travaux d’aménagement et d’entretien des espaces verts
- fourniture d’équipements électroménagers ou mobiliers
- gros équipements: chaudière collective, ascenseur, cabine hammam ou sauna prête à poser, systèmes de climatisation, pompes à chaleur air/air
Attention
Le taux réduit de 10 % s’applique uniquement lorsque la fourniture des matériaux ET leur pose sont réalisées par la même entreprise. Si vous achetez vous-même les matériaux pour les faire installer, votre achat de matériaux est soumis à 20 %, même si la pose de l’artisan est à 10 %.
Les travaux éligibles au taux de 5,5 %
Le taux de 5,5 % s’applique aux travaux d’amélioration de la performance énergétique, sur les mêmes conditions d’éligibilité (logement + 2 ans, pas de remise à neuf, pas d’augmentation de surface de plancher de + 10 %).
Principaux travaux éligibles:
- isolation thermique des murs, toitures, planchers bas
- installation de systèmes de chauffage à énergie renouvelable (pompes à chaleur air/eau ou géothermique, chaudières biomasse)
- remplacement de fenêtres, portes-fenêtres et portes donnant sur l’extérieur (double ou triple vitrage performant)
- ventilation mécanique contrôlée (VMC double flux)
- systèmes de régulation et de programmation du chauffage
À retenir
Le taux de 5,5 % est réservé aux équipements à haute performance énergétique. Pour les mêmes équipements mais de moindre performance (ex : chaudière à fioul, fenêtres basiques), c’est le taux de 10 % qui s’applique.
La suppression du Cerfa: ce qui a changé
Jusqu’à récemment, pour bénéficier des taux réduits de TVA, le client (MDB ou particulier) devait remettre à l’entreprise une attestation Cerfa n°1301-SD avant le début des travaux. Cette attestation certifiait l’ancienneté du logement et la nature des travaux.
La nouveauté : le Cerfa est supprimé. Désormais, une simple mention sur le devis ou la facture suffit. L’entreprise intègre directement dans ses documents commerciaux la certification que les conditions d’application du taux réduit sont remplies.
Avantages:
- gain de temps: moins de paperasse administrative
- sécurité juridique maintenue: l’engagement du client reste formalisé
- démarche plus fluide pour tous les intervenants
Point de vigilance KONTEA
Kontea
La suppression du Cerfa ne signifie pas un relâchement des conditions. Les critères d’éligibilité (logement + 2 ans, absence de remise à neuf, absence d’agrandissement + 10 %) restent strictement identiques. Un oubli ou une erreur dans la mention sur devis/facture pourrait entraîner un redressement fiscal sur la TVA facturée à taux réduit. Vérifiez systématiquement que la mention figure bien sur chaque document commercial.
La notion clé: la remise à l’état neuf
C’est le critère le plus sensible pour le MDB. Un immeuble est considéré comme rendu à l’état neuf lorsque les travaux remplissent au moins une des quatre conditions de l’article 257 I-2-2° du CGI:
Condition 1: la majorité des éléments fondateurs a été refaite.
Condition 2: la majorité des éléments hors fondations déterminant résistance et rigidité a été refaite.
Condition 3: la majorité de la consistance des façades hors ravalement a été refaite.
Condition 4, la plus fréquente chez les MDB: l’ensemble des éléments de second œuvre a été refait dans une proportion d’au moins deux tiers pour chacun des 6 éléments suivants:
- les installations électriques (hors raccordement)
- les cloisons intérieures
- les installations sanitaires et de plomberie
- les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage
- les huisseries extérieures (fenêtres, portes-fenêtres, portes d’entrée)
- le système de chauffage
Il suffit de remplir une seule de ces 4 conditions pour que l’immeuble soit requalifié en état neuf. Remplir la condition 4 seule suffit, et c’est celle qui est le plus facilement atteinte lors d’une rénovation complète. Source: art. 257 I-2-2° CGI, BOI-ANNX-000214
Attention
Un marchand de biens qui rénove entièrement une maison : électricité, plomberie, cloisons, fenêtres, chauffage et planchers non porteurs. Il remplit alors la condition 4, car les travaux rendent l’immeuble neuf sur le plan fiscal. Les conséquences s’enchaînent : tous les travaux sont facturés à 20 %, la TVA payée sur ces travaux devient déductible, et la revente est obligatoirement soumise à la TVA de 20 % sur le prix total. L’économie de l’opération change du tout au tout.
Impact de la remise à neuf sur la revente: les deux scénarios
Exemple : une maison est achetée 100 000 € à un particulier, rénovée puis revendue 300 000 €.
Scénario A, rénovation légère (taux 10 %, pas de remise à neuf):
- Revente exonérée de TVA (immeuble ancient) : 300 000€ TTC
- Travaux 80 000 € HT → TVA 8 000 € (10 %) → non déductible si exonération TVA à la revente
- Coût de revient global TTC : 188 000€ (100 000 + 88000)
- Marge brute = 112 000€ (Prix revente – Prix de revient TTC)
Scénario B, rénovation lourde (remise à neuf, taux 20 %):
- Revente obligatoirement soumise à TVA prix total 20 % : 250 000€ HT (300/1.2)
- Travaux 80 000 € HT → TVA 16 000 € (20 %) → déductible
- Coût de revient HT : 180 000€ (100 000 + 80 000)
- Marge brute : 70 000€ (250 000 – 180 000)
- DMTO acquéreur au taux réduit (0,715 %)
Cet exemple montre l’importance d’analyser la TVA avant l’acquisition, en tenant compte à la fois de la nature de l’opération envisagée et de l’étendue des travaux à réaliser.
À retenir
La remise à neuf n’est pas toujours défavorable. Tout dépend de l’acheteur. Un acheteur assujetti à la TVA, comme un autre marchand de biens ou une entreprise qui utilisera le bien pour une activité soumise à la TVA, peut récupérer la TVA payée sur le prix. Pour lui, seul le prix hors taxes compte. Un acheteur particulier, en revanche, supporte la TVA intégrée dans le prix, sans pouvoir la récupérer. L’analyse doit donc se faire opération par opération, en fonction de la clientèle visée.
Les tips de KONTEA: documenter les seuils de second œuvre, votre meilleure protection
L’administration fiscale (BOI-ANNX-000214) propose des exemples pratiques pour déterminer si les travaux rendent l’immeuble à l’état neuf. En cas de travaux conséquents, elle recommande de documenter dans le dossier le non-dépassement des critères.
Pour cela, demandez à votre maître d’œuvre ou architecte un tableau des éléments de second œuvre existants vs rénovés, exprimé en pourcentage pour chacun des 6 critères. Ce document est votre meilleure protection en cas de contrôle.
Sans lui, l’administration peut présumer le basculement en état neuf si les travaux sont importants. Par ailleurs, sur la mention devis/facture (depuis la suppression du Cerfa): prévoyez un modèle standard à intégrer dans vos documents commerciaux avec votre cabinet comptable.
Références: art. 257 I-2-2° et 279-0 bis CGI, BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40, BOI-ANNX-000214
Tableau de synthèse des taux TVA travaux
| Type de travaux |
Taux TVA |
Conditions principales |
| Travaux d'amélioration énergétique |
5,5 % |
Travaux énergétiques. Logement d'habitation + 2 ans. Pas de remise à neuf. Pas d'augmentation surface + 10 % sur 2 ans (art. 279-0 bis CGI). |
| Rénovation légère (amélioration, transformation, aménagement, entretien) |
10 % |
Logement d'habitation + 2 ans. Pas de remise à neuf. Pas d'augmentation surface + 10 % sur 2 ans (art. 279-0 bis CGI) |
| Construction neuve, locaux commerciaux, remise à neuf |
20 % |
Toujours, taux de droit commun (20%). |
| Matériaux achetés directement par le MDB (non posés) |
20 % |
Toujours 20%. Le taux réduit ne s'applique que si fourniture ET pose sont réalisées par l'artisan. |
Conseil KONTEA
Kontea
En pratique, sur un chantier de rénovation résidentielle, la grande majorité des travaux est éligible à 10 %. Mais la vigilance s’impose sur trois points : l’atteinte du seuil de 2/3 sur les éléments de second œuvre (remise à neuf), le dépassement des 10 % de surface, et l’achat direct de matériaux par le MDB. Sur ces trois points, une erreur de taux peut représenter des milliers d’euros.
L’essentiel à retenir
La TVA sur les travaux est un terrain technique qui demande une analyse préalable systématique. Trois points sont à surveiller impérativement: les trois conditions cumulatives d’éligibilité au taux réduit, le seuil de remise à neuf (les 2/3 de second œuvre), et la distinction fourniture + pose vs achat direct de matériaux. La bonne nouvelle: depuis la suppression du Cerfa, la formalité administrative s’est allégée.
Mais les conditions de fond restent identiques. Chez KONTEA, nous analysons chaque chantier en amont pour anticiper le franchissement des seuils et adapter la stratégie fiscale en conséquence. Prenez rendez-vous pour un audit fiscal préalable de votre prochaine opération. Avertissement: cet article est rédigé à titre informatif et pédagogique.
Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Nous vous invitons à consulter un professionnel pour toute situation particulière.
Les textes fiscaux cités sont susceptibles d’évoluer.Article rédigé par l’équipe KONTEA, expert-comptable, Lyon.
FAQ : les cas pratiques fréquents
J'achète moi-même les matériaux pour mon chantier. Ma facture de matériaux est-elle à 10 % ?
Non.
Les matériaux et équipements que vous achetez vous-même pour les faire installer par une entreprise sont soumis au taux normal de 20 %. Le taux réduit de 10 % ne s’applique que lorsque la fourniture des matériaux ET leur pose sont réalisées par la même entreprise intervenante.
Mon artisan pose du carrelage que j'ai fourni moi-même. Sa facture de pose est-elle à 10 % ?
Oui.
Les prestations de main d’œuvre entrent dans le champ d’application du taux de 10 %, si les autres conditions sont respectées (logement + 2 ans, pas de remise à neuf). Seul l’achat des matériaux par le client lui-même reste à 20 %.
Je réalise une mezzanine augmentant la surface de plancher de 15 %. Quel taux ?
20 %.
Une augmentation de surface de plus de 10 % fait perdre le bénéfice du taux réduit sur l’ensemble des travaux concernés.
J'ai une opération en locaux commerciaux, puis-je bénéficier des taux réduits ?
Non.
Les taux réduits de 5,5 % et 10 % s’appliquent exclusivement aux locaux à usage d’habitation. Tous les travaux sur locaux commerciaux, tertiaires ou industriels sont soumis au taux de 20 %, quelle que soit leur nature.
L’auteur(e) de cet article
ROLLAND Remi
- Expert-Comptable chez Kontea
Rémi ROLLAND, expert-comptable et cofondateur du cabinet KONTEA à Lyon, accompagne les entrepreneurs depuis plus de 10 ans. Passionné d’immobilier et spécialiste de l’activité de marchand de biens, il partage son expertise en comptabilité, fiscalité et stratégie immobilière à travers ses articles et ses interventions auprès des professionnels du secteur.
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Rédigé par ROLLAND Remi 
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