Stock marchand de biens : valorisation et dépréciation

Pour un marchand de biens, le stock n’est pas un détail comptable : c’est le cœur de l’entreprise. Il représente souvent plus de 70 % du total du bilan. Mal évalué, il fausse le résultat, l’impôt et la lecture de vos comptes par votre banquier.

Que faut-il inclure dans la valeur d’un bien en stock ? Quand faut-il constater une dépréciation ? Et comment la justifier auprès de l’administration ? On fait le point, exemple chiffré à l’appui.

Pourquoi un immeuble est-il un « stock » chez un marchand de biens ?

Dans une entreprise classique, un immeuble acheté pour y travailler ou pour le louer est une immobilisation : il est destiné à rester durablement dans l’entreprise. Le marchand de biens, lui, achète pour revendre. Ses immeubles sont donc des marchandises, au même titre que les articles d’un commerçant, et sont inscrits en stock (comptes de la classe 3).

• Compte 37 : biens destinés à être revendus en l’état, sans transformation.
• Compte 33 : biens en cours de travaux (rénovation, division, aménagement).
• Compte 35 : biens dont les travaux sont terminés et qui sont prêts à la vente.

Ce classement n’est pas qu’une formalité. Les juges y voient un indice de votre intention : des immeubles inscrits en immobilisations plutôt qu’en stocks ont par exemple conduit à refuser la qualité de marchand de biens à une société (Cour de cassation, chambre commerciale, 6 novembre 2024, n° 23-13.524).

Que comprend la valeur d’un bien en stock ?

Un bien en stock est inscrit à son coût de revient (article 38-3 du CGI), c’est-à-dire l’ensemble des dépenses nécessaires pour l’acquérir et le rendre vendable.

Comment cela fonctionne dans vos comptes

En cours d’année, les dépenses (achat, travaux, frais) sont enregistrées en charges. À la clôture de l’exercice, les biens non encore vendus sont inscrits en stock pour leur coût de revient, par le biais d’une variation de stock.

Résultat : tant qu’un bien n’est pas vendu, ses coûts n’ont pas d’impact sur votre résultat. La marge n’apparaît qu’au moment de la vente, lors de la signature de l’acte authentique.

Quand faut-il déprécier un stock ?

À chaque clôture, vous devez comparer le coût de revient de chaque bien à sa valeur nette de réalisation, c’est-à-dire le prix auquel vous pouvez raisonnablement le vendre, diminué des frais de vente. Si cette valeur est inférieure au coût, une dépréciation (souvent appelée « provision ») doit être constatée.

Sur le plan fiscal, cette dépréciation n’est déductible que si la perte est nettement précisée et rendue probable par des événements en cours à la clôture (article 39-1-5° du CGI).

Exemple concret de valorisation et de dépréciation

Votre société de marchand de biens achète un appartement en mars pour le rénover et le revendre en exonération de TVA.

Mi-décembre, après plusieurs mois sans visite sérieuse, vous signez un compromis à 240 000 € net vendeur. La commission d’agence à la revente sera de 6 000 €.

• Valeur nette de réalisation : 240 000 − 6 000 = 234 000 €
• Dépréciation à constater : 256 430 − 234 000 = 22 430 €

Cette dépréciation est déductible : le compromis, signé avant la clôture, prouve la perte de valeur de ce bien. Si le compromis avait été signé en février de l’année suivante, la déduction aurait été beaucoup plus difficile à défendre.

Stock, immobilisation ou charge : quelle qualification choisir ?

La qualification d’un bien ne se choisit pas : elle découle de votre intention au moment de l’achat. Un bien acheté pour être revendu va en stock. Un bien acheté pour être conservé et loué durablement va en immobilisation.

Cette intention se prouve par des éléments concrets : engagement de revendre dans l’acte, financement de courte durée, projet de travaux et de division, mandat de vente. Un même bien ne peut pas être à la fois en stock et en immobilisation.

Un bien peut toutefois changer de destination. Si vous décidez de conserver un bien initialement destiné à la revente pour le louer durablement, il doit passer de stock en immobilisation à la date de cette décision, pour son coût de revient. Ce changement a des conséquences importantes :

• vous ne revendrez pas le bien dans les 5 ans, ce qui rend exigibles les droits d’enregistrement au taux normal, avec intérêts de retard (art. 1115 et 1840 G ter du CGI) ;
• la TVA déduite à l’achat peut devoir être en partie reversée ;
• le bien commence à être amorti.

À l’inverse, si l’administration estime qu’un bien inscrit en stock est en réalité conservé durablement, elle peut contester son traitement comptable et fiscal.

Enfin, les travaux réalisés sur un bien en stock, comme la viabilisation ou la division d’un terrain, ne restent jamais en charges à la clôture. Tant que le bien n’est pas vendu, ils sont intégrés à son coût de revient et inscrits en stock, le plus souvent en compte 33. Les laisser en charges reviendrait à constater une perte artificielle.

Et si le bien est loué en attendant sa revente ?

Sur le plan comptable, le bien reste en stock tant que votre intention est de le revendre. Sur le plan de la TVA, en revanche, la location peut changer sa situation.

Un immeuble inscrit en stock est assimilé à une immobilisation pour les besoins de la TVA lorsqu’il est utilisé pendant plus d’un an pour une activité économique, comme une location soumise à la TVA de plein droit ou sur option. Cette condition s’apprécie au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’achèvement de l’immeuble (article 207, IV-3 de l’annexe II au CGI ; BOI-TVA-IMM-10-30, n° 300). L’assimilation joue même si les locaux sont en partie vacants, à condition de prouver que vous recherchez activement des locataires : mandat de location, annonces, visites.

Ce mécanisme a un intérêt majeur. Sans lui, la TVA payée à l’achat d’un immeuble ancien ne peut être déduite qu’au moment de sa revente, et seulement si vous optez pour la TVA (CE, 27 novembre 2020, n° 426091). Grâce à l’assimilation, vous pouvez la déduire dès que les conditions sont remplies, qu’elle ait été facturée par le vendeur ou qu’elle vous ait été transférée au moyen d’une attestation, lorsque l’achat était exonéré.

La TVA sur les dépenses engagées pour la revente, comme les travaux ou les honoraires, suit une autre logique :

si vous revendez avec option pour la TVA, elle est déductible, mais seulement au moment où l’option est exercée, en général lors de la vente ;
si vous revendez en exonération, vous ne pouvez pas la déduire. En revanche, si l’immeuble remplissait les conditions de l’assimilation, vous pouvez la transférer à votre acquéreur au moyen d’une attestation.

L’administration a confirmé l’ensemble de ces règles (réponse ministérielle Louwagie, JOAN du 27 juin 2023, n° 5633, reprise au BOFIP sous la référence BOI-RES-TVA-000156).

Ce régime peut améliorer sensiblement la rentabilité d’une opération, mais il est technique et exige des justificatifs rigoureux. Faites-vous accompagner avant de mettre un bien en location, notamment dont la nature est commerciale.

Les erreurs comptables fréquentes sur les stocks immobiliers

Lors de la reprise de dossiers de marchands de biens, cinq erreurs reviennent systématiquement. Elles ont toutes des conséquences fiscales directes et peuvent fausser durablement la lecture de vos comptes.

• Oublier la variation de stock à la clôture. Toutes les dépenses de l’année restent alors en charges : le résultat affiche une perte artificielle, puis un bénéfice démesuré l’année de la revente. En cas de contrôle, l’administration rectifie le résultat de chaque exercice.
• Oublier des frais dans le coût de revient. Les plus souvent oubliés sont la commission d’agence à l’achat, les honoraires du géomètre ou de l’architecte, les diagnostics et l’assurance dommages-ouvrage. Le résultat de l’année est alors sous-évalué, et la marge de l’année de revente surévaluée.
• Appliquer l’option pour les frais financiers de façon incohérente. Si vous choisissez d’intégrer les intérêts d’emprunt au coût du stock, vous devez appliquer ce choix à toutes vos opérations et le maintenir d’un exercice à l’autre. Il doit aussi être mentionné dans l’annexe des comptes.
• Constater une dépréciation globale, sans justificatif bien par bien. Une dépréciation fondée sur la seule conjoncture du marché n’est pas déductible fiscalement. Lorsqu’une telle dépréciation figure dans des comptes repris, elle doit être réexaminée et reprise si elle n’est pas justifiée.
• Laisser en stock un bien loué depuis plusieurs années, sans analyse. Ce bien peut avoir changé de destination, avec des conséquences sur les droits d’enregistrement et sur la TVA.

Pour sécuriser une éventuelle dépréciation, constituez un dossier justificatif par bien dès que vous suspectez une perte de valeur : compromis, offres reçues, mandats de vente non aboutis, avis de valeur professionnels, ventes comparables dans l’immeuble ou le quartier. Ce dossier doit être prêt avant la clôture, pas construit a posteriori.

L’essentiel à retenir

La valorisation des stocks d’un marchand de biens repose sur une règle simple en apparence — le coût de revient — mais sa déclinaison pratique conditionne la fiabilité du résultat, de l’impôt et du bilan présenté à votre banquier. La dépréciation, de son côté, n’est fiscalement déductible qu’à la condition d’être justifiée bien par bien, avec des éléments concrets existant à la clôture.

Chez KONTEA, cabinet spécialisé dans l’activité de marchand de biens, nous suivons le coût de revient de vos opérations opération par opération et nous vous aidons à constituer les justificatifs nécessaires pour sécuriser vos dépréciations avant chaque clôture. Contactez-nous pour faire le point sur vos stocks.