Engagement de revendre et engagement de construire : le guide pour les marchands de biens

L’engagement de revendre: le régime de droit commun du MDB

L’article 1115 du CGI prévoit que les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie à la TVA au sens de l’article 256 A bénéficient d’une exonération partielle des droits et taxes de mutation (0,715 %) lorsque l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans. Conditions d’application:

• L’acquéreur doit être un assujetti à la TVA (le marchand de biens remplit cette condition de par son activité habituelle)
• L’engagement de revendre doit être expressément mentionné dans l’acte d’acquisition
• Le bien doit être effectivement revendu dans le délai de 5 ans à compter de l’acte d’acquisition
• Pour les ventes par lots déclenchant le droit de préemption du locataire (loi du 31 décembre 1975 ou du 6 juillet 1989), le délai est ramené à 2 ans

Source: art. 1115 CGI, legifrance.gouv.frRéférence BOFIP: BOI-ENR-DMTOI-10-50 sur l’engagement de revendre dans un délai de 5 ans. L’engagement de revendre bénéficie à tout type d’immeuble: appartements, maisons, immeubles de rapport, locaux commerciaux, terrains… Il s’applique également aux fonds de commerce et aux actions ou parts de sociétés immobilières.

C’est le mécanisme de référence pour toutes les opérations courantes du marchand de biens.

L’engagement de construire: pour les opérations de promotion

L’article 1594-0 G A du CGI prévoit une exonération totale de DMTO (sous réserve d’un droit fixe de 125 €) pour les acquisitions d’immeubles réalisées par un assujetti lorsque l’acte contient l’engagement d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens de l’article 257 I-2-2° du CGI, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé. Conditions d’application:

• L’acquéreur doit être un assujetti à la TVA
• L’engagement doit figurer expressément dans l’acte d’acquisition
• Les travaux doivent conduire à la production d’un immeuble neuf au sens fiscal (rénovation lourde ou construction neuve)
• Le délai est de 4 ans, prorogeable annuellement sur demande auprès de l’administration compétente

Source: art. 1594-0 G A CGI, legifrance.gouv.fr

La substitution d’engagements: une souplesse à connaître

Le CGI prévoit une possibilité de substitution entre les deux engagements, permettant d’adapter la stratégie en cours d’opération: De l’engagement de revendre vers l’engagement de construire: l’acquéreur qui a initialement pris un engagement de revendre peut y substituer un engagement de construire avant son échéance. Le nouvel engagement prend effet à compter de la date de souscription et vaut accomplissement de l’engagement de revendre initial.

De l’engagement de construire vers l’engagement de revendre: en cas d’acquisitions successives, la personne à laquelle s’impose l’engagement de construire peut, dans la limite de 5 ans à compter de la date à laquelle il a été souscrit par le premier acquéreur, y substituer un engagement de revendre.

Cet engagement de revendre est réputé avoir pris effet à compter de la même date. La possibilité de substitution est un outil de souplesse précieux.

Elle permet par exemple à un marchand de biens qui a pris un engagement de construire de revendre le bien à un promoteur sans perdre le bénéfice de l’exonération, à condition que le promoteur reprenne l’engagement dans les délais impartis. Documentez soigneusement chaque substitution dans les actes notariés.

Les sanctions en cas de non-respect

En cas de non-respect de l’engagement pris, qu’il s’agisse de l’engagement de revendre ou de l’engagement de construire, le marchand de biens est redevable:

• des droits de mutation au taux normal (6,30 % pour les immeubles anciens, 0,715 % pour les TAB/immeubles neufs soumis à TVA obligatoire), calculés sur le prix d’acquisition
• des intérêts de retard au taux de 0,20 % par mois (soit 2,40 % par an), courant à compter de la date d’acquisition
• d’une éventuelle majoration en cas de manquement délibéré constaté par l’administration

Le délai de 4 ans de l’engagement de construire peut être prorogé annuellement sur demande motivée adressée à l’administration fiscale du lieu de situation de l’immeuble.

Exemple chiffré: l’impact financier des engagements

Hypothèse: achat d’un immeuble de rapport à 500 000 € avec engagement de revendre (art. 1115 CGI). Avec engagement de revendre respecté:

• DMTO à l’acquisition, taux réduit (0,715 %): 500 000 × 0,715 % = 3 575 €
• Sans engagement, taux normal (6,30 %): 500 000 × 6,30 % = 31 500 €
• Économie réalisée: 31 500 – 3 575 = 27 925 €

Si l’engagement n’est pas respecté dans le délai de 5 ans:

• DMTO rappelés: 500 000 × 6,30 % – 0,715 % = 27 925 €
• Intérêts de retard sur 5 ans: 27 925 × (0,20 % × 60 mois) = 3 351 €
• Coût total des DMTO: 34 851 € (3 575 + 27 925 + 3 351)

Sur un immeuble à 500 000 €, l’engagement de revendre génère une économie immédiate de 27 925 € de DMTO. C’est un levier de trésorerie considérable qui améliore directement la rentabilité de l’opération.

À l’inverse, sa non-application ou le non-respect de ses conditions peut entraîner un coût nettement plus important.

L’essentiel à retenir

L’engagement de revendre et l’engagement de construire sont deux outils fiscaux incontournables du marchand de biens. Ils permettent de limiter les droits de mutation à l’acquisition, un gain immédiat qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros par opération, en contrepartie d’une obligation de résultat strictement encadrée dans le temps.

La clé du succès réside dans trois points: la mention expresse de l’engagement dans l’acte notarié, le choix du bon engagement selon la nature de l’opération envisagée, et le suivi rigoureux des délais. Chez KONTEA, nous accompagnons les marchands de biens dans la structuration fiscale de chaque acquisition et assurons le monitoring des engagements en cours.

Prenez rendez-vous afin d’échanger sur votre prochaine opération et envisager une future collaboration avec notre cabinet.

Avertissement: cet article est rédigé à titre informatif et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Nous vous invitons à consulter un professionnel pour toute situation particulière. Les textes fiscaux cités sont susceptibles d’évoluer.