TVA sur les terrains à bâtir : le guide pour les marchands de biens

Ce guide reprend, article par article du CGI, les règles applicables à la TVA sur les terrains à bâtir: définition fiscale, régime de principe, exception de la marge, cas critique de la démolition, comparatif chiffré et réforme du 1ᵉʳ janvier 2027. Pour un marchand de biens, l’enjeu est considérable : selon le régime applicable, la TVA due sur une même revente peut presque tripler.

Définition fiscale du terrain à bâtir

Article 257 I-2-1° du CGI: sont considérés comme terrains à bâtir les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un PLU, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme. La qualification dépend des documents d’urbanisme opposables à la date de la vente.

Sont notamment concernés:

• les terrains nus classés en zone constructible au PLU
• les terrains viabilisés destinés à la construction
• les terrains supportant une ruine ou un bâtiment impropre à tout usage, situés en zone constructible (voir section 4).

Les notions de terrain à bâtir et d’immeuble bâti sont exclusives l’une de l’autre. Un terrain qui supporte un bâtiment utilisable est un immeuble bâti, même si l’acquéreur prévoit de le démolir (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, n° 110). L’intention de construire de l’acquéreur ne suffit donc pas à faire d’un terrain bâti un terrain à bâtir.

Source: art. 257 I-2-1° CGI, legifrance.gouv.fr

TVA sur le prix total: le régime de principe

Lorsqu’un assujetti cède un TAB, la vente est soumise à la TVA sur le prix total au taux de 20 %, conformément à l’article 257 I du CGI. Deux questions déterminent le régime:

• Le vendeur initial était-il un assujetti soumis à TVA?
• A-t-il soumis la vente du TAB à la TVA?

Oui aux deux: TVA sur prix total à la revente, déduction de la TVA d’acquisition possible.
Non: TVA sur la marge possible sous conditions (voir section suivante).

Dans les deux régimes, le marchand de biens peut déduire la TVA payée sur les dépenses engagées pour la revente : viabilisation, géomètre, frais de division, honoraires techniques. Cette TVA vient réduire la TVA à reverser lors de la vente.

Bon à savoir : les droits d’enregistrement. Lorsque l’achat du TAB est lui-même soumis à la TVA, les droits de mutation sont réduits à 0,715 % pour tout acquéreur. Lorsqu’il est réalisé auprès d’un particulier, hors TVA, le marchand de biens bénéficie du même taux de 0,715 % grâce à l’engagement de revendre dans les 5 ans (art. 1115 du CGI), ou d’un droit fixe de 125 € avec un engagement de construire (art. 1594-0 G du CGI).

Référence BOFIP: BOI-TVA-IMM-20-10-10-10 sur les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles.

TVA sur marge (art. 268 CGI): l’exception conditionnée

L’ article 268 du CGI prévoit que la base d’imposition est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, à condition que l’acquisition n’ait pas ouvert droit à déduction de la TVA. Cette condition implique une stricte continuité juridique: le terrain doit avoir conservé la même nature fiscale entre l’achat et la vente.

Comment calculer la TVA sur la marge ? Le prix d’acquisition comprend notamment les droits de mutation, mais exclut les frais et honoraires soumis à une TVA déductible (BOI-TVA-IMM-10-20-10). Lorsque le prix de vente s’entend TVA comprise, la TVA due est égale à la marge multipliée par 20/120.

Le Conseil d’État applique cette exigence avec rigueur : la qualité de terrain à bâtir doit ressortir des termes mêmes de l’acte d’acquisition. Dans une affaire jugée en 2024, un marchand de biens avait acheté une propriété bâtie, puis l’avait redécoupée pour revendre quatre lots comme terrains à bâtir. Même si une division avait déjà été autorisée lors de l’achat, l’acte décrivait une propriété bâtie : la TVA sur la marge a été refusée, et les rappels ont porté sur l’intégralité du prix de vente (CE, 2 avril 2024, n° 466644).

Source: art. 268 CGI, legifrance.gouv.fr

Démolition et requalification en TAB: le piège

Lorsqu’un MDB acquiert un immeuble bâti, le démolit, puis revend le terrain nu, le bien revendu n’a plus la même nature que le bien acheté : un terrain à bâtir au lieu d’un immeuble bâti. L’identité juridique est rompue, la TVA sur la marge ne peut pas s’appliquer, et la revente supporte la TVA sur le prix total (CAA Lyon, 22 janvier 2020, n°19LY03614).

Le cas inverse : la ruine assimilée à un terrain à bâtir. Situé en zone constructible, un immeuble dont l’état le rend impropre à tout usage est assimilé à un terrain à bâtir : ruine, bâtiment durablement abandonné, immeuble frappé d’un arrêté de péril, chantier inabouti (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, n° 110). Le juge apprécie toutefois cette inutilisabilité très strictement, au regard de la destination réelle du bâtiment. Une friche industrielle délabrée, frappée d’arrêtés de péril levés depuis et qui conservait son gros œuvre, n’a pas été assimilée à un terrain à bâtir : sa vente est restée exonérée de TVA (CAA Marseille, 24 novembre 2025, n° 24MA01429).

Comparatif chiffré: prix total vs marge

Hypothèse: achat TAB à 200 000 € (sans TVA, auprès d’un particulier), revente à 320 000 € TVA comprise. Pour simplifier, les frais d’acquisition et les dépenses de l’opération ne sont pas pris en compte..

Différentiel: 33 333 € sur une seule opération. C’est précisément ce que perdra, à compter de 2027, le marchand de biens qui achète un terrain à bâtir à un particulier : sa revente basculera de la TVA sur la marge à la TVA sur le prix total.

Bon à savoir : pour maintenir sa marge dans le régime du prix total, le marchand de biens devra soit négocier un prix d’achat plus bas, soit augmenter son prix de revente. Dans l’exemple, conserver une marge nette de 100 000 € supposerait un prix de revente d’environ 360 000 € TVA comprise. À noter que les acquéreurs pourront bénéficier de droits d’enregistrement à taux réduit, et non à taux plein, lors de l’acquisition de terrains à bâtir dont la vente est soumise à la TVA sur le prix total.

Ce que change la réforme du 1ᵉʳ janvier 2027

L’avenir de la TVA sur marge applicable aux terrains à bâtir s’annonce incertain. L’arrêt Icade Promotion de la CJUE (C-299/20, 30 septembre 2021) a considérablement resserré les conditions d’application de ce régime dérogatoire.

Deux conditions cumulatives doivent désormais être réunies:

• l’acquisition initiale a été soumise à TVA sans ouvrir droit à déduction
• ou le prix d’acquisition intègre une TVA résiduelle acquittée en amont par le vendeur initial

Conséquence directe: une acquisition réalisée hors champ de TVA, typiquement auprès d’un particulier, ne peut plus bénéficier de ce régime une fois la nouvelle doctrine publiée. C’est la TVA sur le prix total qui s’impose alors, avec un impact significatif sur la rentabilité de l’opération.

Cette jurisprudence a conduit à une recodification des règles de TVA immobilière en transférant ses dispositions au sein du nouveau Code des impositions sur les biens et services (CIBS). L’entrée en vigueur de cette réécriture, d’abord annoncée pour 2026, a été reportée au 1ᵉʳ janvier 2027. Une mise à jour de la doctrine administrative est attendue au cours du premier semestre 2027 : elle précisera les modalités d’application de ces nouvelles règles.

Quel régime pour les opérations engagées en 2026 ? Le Gouvernement a apporté une réponse rassurante dans une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 1er octobre 2026. La TVA sur la marge n’est pas supprimée : elle est reprise dans le CIBS, et la doctrine actuelle reste opposable jusqu’à sa mise à jour. Surtout, le marchand de biens pourra continuer à se prévaloir de la doctrine actuelle, même après sa modification, dès lors que le terrain a été acquis, ou a fait l’objet d’un compromis de vente, avant la publication de la nouvelle doctrine.

Concrètement, un terrain à bâtir acheté à un particulier, ou placé sous compromis, en 2026 pourra être revendu en 2027 avec la TVA sur la marge, même si la revente intervient après la publication de la nouvelle doctrine. Cette protection ne régularise toutefois pas les opérations qui ne remplissaient déjà pas les conditions actuelles, notamment l’identité juridique entre le bien acheté et le bien revendu.

L’essentiel à retenir

Le régime de TVA des TAB repose sur deux piliers: la qualification du bien à la date de la vente et l’histoire fiscale de son acquisition. La TVA sur marge est une exception conditionnée à la continuité juridique et à l’absence de déduction à l’achat, un équilibre que la jurisprudence européenne et la prochaine recodification fragilisent progressivement.

Dans ce contexte d’ insécurité juridique persistante, chaque opération doit faire l’objet d’une analyse rigoureuse et individualisée, conduite en amont, avec l’accompagnement d’un expert-comptable spécialisé dans l’activité de marchand de biens. Chez KONTEA, nous sécurisons le traitement TVA de chaque opération et optimisons votre marge nette dès la phase d’acquisition. Prenez rendez-vous pour un audit fiscal préalable de votre prochaine opération. Avertissement: cet article est rédigé à titre informatif et pédagogique.

Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les textes cités sont susceptibles d’évoluer.