Comment financer une opération de marchand de biens en 2027 ?

Trouver des opportunités rentables ne constitue que la moitié du métier de marchand de biens. L’autre volet, tout aussi capital, exige de convaincre les banques et vos partenaires prêteurs de s’engager à vos côtés.

Dans le secteur immobilier, obtenir un financement opération marchand de biens requiert de maîtriser les mécanismes du crédit professionnel, d’assurer une bonne gestion de trésorerie et de bâtir un dossier solide dès le départ. Que vous souhaitiez devenir marchand de biens pour lancer votre premier projet ou que vous soyez déjà un marchand expérimenté gérant plusieurs opérations, le financement reste le nerf de la guerre.

Les analystes de chaque réseau bancaire passent au crible vos devis d’artisans, vérifient votre prix de sortie et évaluent votre capacité financière. Ce guide complet réunit notre expertise pour optimiser la rentabilité de votre entreprise sans essuyer de refus.

Pour près de 80 % des marchands de biens, le prêt bancaire in fine sur deux à trois ans demeure la solution de référence, complété par un apport de 15 % à 40 % du montant total de l’opération.

Pourquoi le financement d’une opération MDB est spécifique

Financer une opération de marchand de biens ne ressemble en rien à un crédit immobilier locatif ordinaire. Là où l’investisseur patrimonial recherche des loyers réguliers, le marchand de biens exerce une activité commerciale d’achat, de travaux de rénovation et de revente rapide de biens immobiliers.

Cette activité impose quatre spécificités que tout marchand de biens doit maîtriser pour son métier:

• Durée courte et remboursement in fine: le prêt s’étale sur douze à trente-six mois. Aucun capital n’est amorti au fil des échéances: le remboursement intégral intervient en une seule fois lors de la cession finale. Seuls les intérêts sont prélevés pendant la détention des biens.
• Besoin en fonds de roulement massif: selon l’analyse sectorielle Marchand de biens publiée par le Conseil National de l’Ordre des Experts-Comptables (CNOEC) en mars 2026, le BFR d’une société de marchand de biens représente en moyenne près de deux ans de chiffre d’affaires, en raison du volume de biens et du stock immobilier à financer.
• Prime de risque appliquée: le marchand de biens supporte des taux oscillant entre 5 % et 7 %. Cette prime compense l’aléa des travaux, le risque de commercialisation et la sensibilité au marché immobilier local.
• Garanties systématiques: les établissements prêteurs exigent une hypothèque de premier rang sur les biens acquis et demandent très couramment la caution personnelle du dirigeant.

Pour un marchand de biens débutant, le principal frein reste l’absence d’antécédents d’opérations couronnées de succès. Beaucoup de banques réclament un historique d’une ou deux opérations réussies avant d’ouvrir un robinet de crédit conséquent.

Néanmoins, financer une première opération reste accessible si votre dossier présente un bon prix d’achat, des devis d’artisans détaillés et une étude de marché solide.

Les fonds propres et l’apport personnel

Dans tout projet d’achat revente de biens immobiliers, les fonds propres constituent le socle de crédibilité indispensable pour obtenir la confiance des banques.

Quel apport minimum pour convaincre une banque?

Les banques demandent entre 15 % et 40 % de fonds propres, conformément aux observations sectorielles du CNOEC de mars 2026. Règle fondamentale: ce pourcentage d’apport se calcule sur le coût total de l’opération, et non uniquement sur le prix d’achat des biens.

Ce budget global englobe:

• Le prix d’achat convenu pour les biens immobiliers;
• Les frais de notaire et droits d’enregistrement;
• Le montant global des travaux de rénovation;
• Les honoraires techniques de géomètre ou d’architecte;
• Les frais financiers et assurances de portage;
• Une provision dédiée aux imprévus de chantier.

Si le coût global d’une opération atteint 500 000 euros, un apport de 20 % impose de mobiliser 100 000 euros. Descendre sous les 15 % relève de l’exception absolue.

Pour une première opération, les banques attendent généralement entre 20 % et 30 % d’apport personnel pour valider le prêt.

Comment constituer ses fonds propres?

Pour réunir cette mise de départ, le marchand de biens qui souhaite se lancer fait appel à différentes sources d’épargne: trésorerie personnelle, déblocage d’un plan d’épargne, revente d’un actif privé ou love money sollicitée auprès de proches. En pratique comptable, cet apport n’est pas obligatoirement injecté au capital: il arrive le plus souvent dans la société sous forme de compte courant d’associé.

Ce montage procure une excellente souplesse de gestion, car l’entreprise rembourse ce compte courant au marchand dès que la revente des biens immobiliers dégage la trésorerie nécessaire, sans fiscalité pénalisante.

Le prêt bancaire spécial marchand de biens

Le recours au crédit bancaire professionnel demeure le levier le plus économique pour bâtir une activité pérenne d’achat revente de biens.

Fonctionnement et durée

Le prêt consenti au marchand de biens fonctionne sur le mode in fine. Sa durée contractuelle se situe entre 24 et 36 mois, prolongeable jusqu’à 60 mois si des contraintes d’urbanisme ou des travaux de réhabilitation rallongent les délais.

Pendant toute l’opération, l’entreprise préserve ses disponibilités: le marchand de biens ne rembourse aucun capital périodique, mais acquitte uniquement les intérêts d’emprunt. Le remboursement du capital s’effectue directement chez le notaire lorsque le marchand finalise la vente des différents biens et lots réaménagés.

Taux et garanties

Les conditions de taux observées sur le marché s’établissent actuellement entre 4,5 % et 7 %. Le taux exact dépend de la solidité du dossier, de la qualité du bilan, de la nature des travaux et de l’emplacement géographique des biens immobiliers.

En contrepartie, les banques prennent des garanties réelles et personnelles: hypothèque de premier rang sur les biens, caution personnelle du dirigeant et clauses d’affectation du prix de chaque vente au remboursement prioritaire de l’emprunt lors des cessions par lot.

Banques et courtiers spécialisés

La politique de financement varie fortement selon les régions, et les banques en ligne n’interviennent que rarement, voire jamais, pour financer un marchand de biens. Les réseaux mutualistes et les banques régionales réalisent la majorité des financements, complétés par certaines banques privées.

En pratique, nous retrouvons sur ce marché:

• CAIXA BANQUE;
• Crédit Mutuel;
• Crédit Agricole;
• Banque Populaire;
• Caisse d’Épargne;
• Société Générale.

Pour une première opération ou un montage atypique (division complexe, transformation de locaux commerciaux en logements), passer par un courtier spécialisé marchand de biens offre un accès direct aux comités de décision bancaires et une connaissance fine de leurs exigences.

Les financements alternatifs

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier consiste à collecter des capitaux auprès d’investisseurs via une plateforme en ligne, le plus souvent sous la forme d’un emprunt obligataire ou prêt participatif. Le crowdfunding peut servir à financer une opération en complément d’un apport personnel ou d’un financement bancaire.

En revanche, il ne remplace pas l’apport personnel. Les banques sont de moins en moins favorables aux opérations dont une partie de l’apport provient du crowdfunding : elles veulent un vrai apport du porteur de projet, c’est-à-dire des fonds qui lui appartiennent et qu’il risque personnellement dans l’opération.

Un apport financé par une levée de fonds reste une dette, qui s’ajoute au prêt bancaire et devra être remboursée en priorité. Le coût réel de cette ressource s’avère nettement supérieur au taux facial annoncé:

• En 2024, les investisseurs ont perçu un rendement annuel moyen de 10,6 %;
• Les plateformes prélèvent en sus des honoraires de 5 % à 8 % des montants collectés (données publiées dans SIC mag n° 449, juin 2025).

Exemple: pour une levée sur dix-huit mois, comptez environ 16 % d’intérêts cumulés (10,6 % × 1,5) et 5 % à 8 % de commission, soit 21 % à 24 % du montant levé. Cette charge financière doit impérativement être intégrée dans le calcul de marge pour éviter toute déconvenue sur la rentabilité finale.

Plateformes proposant des financements pour marchand de biens

Pour respecter le cadre légal, choisissez une plateforme agréée PSFP (prestataire de services de financement participatif), dont la liste officielle est publiée par l’AMF. Parmi les acteurs actifs sur les projets de marchands de biens figurent notamment La première brique, Bricks, Homunity et Raizers.
Le marché se concentre: vérifiez la santé financière de la plateforme sélectionnée et son historique de remboursement auprès des investisseurs.

Le love money et les investisseurs privés (non associés)

Trois solutions permettent à un proche ou à un investisseur privé d’accompagner le marchand de biens:

1. Le prêt d’un proche au dirigeant: l’investisseur consent un prêt personnel au chef d’entreprise, qui injecte ensuite les fonds dans la société sous forme de compte courant d’associé. Au-delà de 1 500 euros, un contrat écrit ou une reconnaissance de dette est obligatoire (article 1359 du Code civil), comportant la somme mentionnée en chiffres et en lettres (article 1376 du Code civil). Le taux contractuel est libre, dans le respect du taux d’usure. Le document peut être enregistré aux impôts pour 125 euros afin de lui donner une date certaine (article 680 du CGI), et doit être déclaré à l’administration au-delà de 5 000 euros via le formulaire 2062 (article 242 ter du CGI). Attention: la dette repose sur le dirigeant personnellement, non sur la société.
2. L’emprunt obligataire direct: il permet à un tiers d’apporter des liquidités à la société sans entrer au capital. L’investisseur souscrit des obligations et perçoit des intérêts, avant d’être remboursé du capital lors de la vente des biens immobiliers. Pour la société, les intérêts versés constituent des charges déductibles de son résultat imposable. L’entreprise prélève à la source l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus par les particuliers (article 125 A du CGI).
3. L’entrée au capital: l’investisseur devient associé et peut ensuite alimenter un compte courant d’associé. Les intérêts servis par la société ne sont déductibles que dans la limite d’un plafond légal annuel fixé par l’administration fiscale, à condition que le capital soit entièrement libéré (article 39, 1-3° du CGI).

Bon à savoir : le prêt entre entreprises encadré par l’article L511-6 (3 bis) du Code monétaire et financier est rarement utilisable par un marchand de biens, car il suppose un lien économique étroit et plafonne les sommes. En revanche, une holding peut librement accorder des avances de trésorerie à ses filiales en vertu de l’article L511-7 du même code : c’est l’organisation idéale pour un marchand de biens structuré en groupe d’affaires.

L’emprunt obligataire

L’emprunt obligataire est un instrument de financement qui s’adresse à tous les marchands de biens, débutants comme confirmés et que l’on retrouve dans le crowdfunding et la love money. Cet instrument permet de solliciter des investisseurs sans ouvrir le capital ni diluer le pouvoir de gestion.

Deux formes coexistent:

• L’emprunt obligataire privé: diffusé auprès d’un cercle restreint d’investisseurs, il permet d’ajuster les modalités contractuelles avec des charges de structure modérées, la société gérant les formalités avec son avocat et son expert-comptable.
• L’emprunt obligataire via plateforme: la levée est rapide et prise en charge par l’intermédiaire, mais le coût global est supérieur et les conditions sont standardisées.

Pour émettre des obligations, le capital doit être entièrement libéré et la société doit justifier de deux bilans approuvés. À défaut, un commissaire vérifie préalablement l’actif et le passif social, sauf si l’émission est garantie par une société mère affichant deux bilans réguliers ou par un organisme public (article L228-39 du Code de commerce).

Une SARL ne peut émettre que des obligations nominatives sous réserve de trois exercices certifiés par un commissaire aux comptes (article L223-11 du Code de commerce): en pratique, l’emprunt obligataire reste l’outil privilégié de la SAS. Les intérêts versés aux obligataires et les commissions de plateforme sont déductibles du bénéfice imposable.

La durée d’émission est généralement alignée sur le cycle du projet, entre un et trois ans.

Le dossier de financement, ce qui fait la différence

Face à un analyste bancaire ou à un comité de sélection, la qualité du business plan et la rigueur des pièces justificatives font toute la différence. Banques régionales et plateformes étudient un ensemble de documents regroupés en deux volets.

Les pièces indispensables du dossier

Pour instruire votre demande, les financeurs exigent des justificatifs précis:

• Côté société et dirigeant: statuts à jour, extrait Kbis récent, organigramme des filiales, trois derniers bilans comptables, liste des opérations passées, en cours et à venir, ainsi que l’état patrimonial complet du dirigeant s’il accorde sa caution personnelle.
• Côté opération: promesse ou compromis de vente signé, devis et calendrier prévisionnel des travaux établis par des artisans qualifiés, bilan prévisionnel distinguant le prix d’achat, les travaux et le prix de revente projeté, plan de trésorerie mensuel, avis de valeur rédigé par un professionnel indépendant et attestation de disponibilité des fonds propres.

L’accompagnement par votre expert-comptable

Il n’existe pas de dossier type passe-partout. L’équipe KONTEA vous accompagne dans la construction personnalisée de votre dossier: élaboration du budget prévisionnel, plan de trésorerie dynamique et argumentation financière face au banquier ou à la plateforme.

Un dossier complet et structuré par un expert-comptable spécialisé dans le métier de marchand de biens rassure immédiatement le comité d’engagement et peut faciliter l’obtention d’un financement.

Comment sécuriser son plan de financement

Obtenir un accord d’emprunt ne suffit pas : le marchand de biens doit s’assurer que ses équilibres financiers protègent sa rentabilité contre les aléas de marché.

Les ratios financiers à surveiller

Pour mesurer le risque d’un dossier, la banque examine trois indicateurs clés:

1. La quotité de financement par le prêt: le solde des dépenses doit être couvert par l’apport personnel du marchand de biens, soit 15 % à 40 % de l’enveloppe globale.
2. La marge prévisionnelle de l’opération: elle doit dépasser 15 %, et idéalement atteindre 20 % ou plus. Attention: pour son calcul, la banque retient la charge d’intérêts sur toute la durée maximale de l’emprunt, même si le marchand prévoit de revendre les biens immobiliers plus rapidement. Une marge qui paraît confortable au départ peut ainsi passer sous le seuil d’exigence du comité.
3. Le taux de précommercialisation: il correspond à la proportion des biens ou lots déjà réservés par un avant-contrat avant l’achèvement des travaux. Plus ce taux est élevé, plus le risque d’invendu diminue pour le prêteur.

Anticiper les imprévus

Sur un chantier immobilier, les imprévus techniques sont monnaie courante. Nous recommandons de sanctuariser deux postes de sécurité:

• Une réserve financière de 10 % à 15 % du budget travaux pour faire face aux découvertes de chantier;
• Une marge de trésorerie équivalente à trois à six mois de charges récurrentes.

Le marchand de biens doit également chiffrer l’ensemble des frais de portage si les délais de vente s’allongent: intérêts bancaires intercalaires, charges de copropriété sur les biens invendus, taxe foncière locale et assurances. Le bon réflexe consiste à simuler la rentabilité de votre projet en vérifiant qu’il dégage encore une bonne marge si la revente finale prenait six mois de retard.

L’essentiel à retenir

Obtenir le financement d’une opération de marchand de biens requiert de combiner rigueur comptable, anticipation des charges de portage et transparence vis-à-vis des banques. Vous préparez une prochaine opération et souhaitez sécuriser la présentation de votre dossier de financement? Contactez notre équipe de spécialistes pour auditer vos marges et défendre votre projet auprès des financeurs. L’équipe KONTEA