Ce guide reprend, article par article du CGI, les règles applicables aux deux régimes fiscaux du marchand de biens: mécanique de l’IR, mécanique de l’IS, exemple chiffré comparatif, tableau de synthèse et critères de décision.
Ce qu'il faut retenir en un coup d'œil
| Critère |
IR (Impôt sur le Revenu) |
IS (Impôt sur les Sociétés) |
| Taux d'imposition |
Barème progressif 0 % à 45 % + prélèvements sociaux |
15 % (< 42 500 €) puis 25 % |
| Imposition des bénéfices |
Immédiate, dès réalisation, dans la liasse de l'associé |
Au niveau société d'abord, puis dividendes au niveau associé (PFU 31,4 %) |
| Réinvestissement |
Difficile, bénéfice toujours imposé même si réinvesti |
Favorisé, IS 25 % puis conservation des liquidités |
| Rémunération du dirigeant |
Non déductible |
Déductible du résultat imposable |
| Adapté à |
MDB débutant, TMI ≤ 30 %, activité ponctuelle |
MDB professionnel, TMI > 30 %, volume d'opérations, capitalisation |
L’IR: imposition directe et transparence fiscale
À l’IR, les bénéfices réalisés par la structure sont directement imposés entre les mains de l’associé, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le résultat de la société remonte dans la déclaration personnelle de l’associé, qu’il soit distribué ou non.
Structures concernées:
- Société en nom collectif (SNC)
- Société civile immobilière (SCI) à l’IR (attention, la SCI à l’IR ne peut pas exercer une activité de marchand de biens, elle serait requalifiée)
- Société en participation (SEP)
- Sociétés commerciales (SARL, SAS) sur option
Avantages de l’IR:
- simplicité: pas de double imposition (résultat société + dividendes pour les sociétés à l’IS)
- imputation des déficits sur le revenu global de l’associé (si activité BIC professionnelle)
- pas de charges sociales sur les bénéfices mais paiement de prélèvements sociaux (SAS/SARL à l’IR)
- transparence totale: le résultat est visible et simple à appréhender
Inconvénients de l’IR:
- taux d’imposition potentiellement élevé (jusqu’à 45 % + 18,6 % prélèvements sociaux = 63,6 % en tranche maximale)
- la totalité du bénéfice est imposée même si elle n’est pas distribuée
- difficile de réinvestir les bénéfices dans la structure (ils sont fiscalisés d’abord)
- gestion fiscale complexe, notamment en raison des incertitudes entourant le traitement des bénéfices au regard des prélèvements sociaux, selon que l’activité soit considérée comme professionnelle ou non professionnelle
Référence BOFIP: BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 sur le champ d’application du régime BIC des marchands de biens.
À retenir
L’IR est adapté aux marchands de biens débutants avec de faibles revenus annexes et un taux marginal d’imposition bas (TMI ≤ 30 %). Au-delà, l’IS devient quasi systématiquement plus avantageux.
L’IS: bouclier fiscal et capitalisation des bénéfices
À l’IS, c’est la société qui est imposée sur ses bénéfices à un taux fixe, indépendamment de la situation personnelle des associés. Les bénéfices ne remontent dans la sphère personnelle qu’au moment de leur distribution (dividendes), ce qui offre une grande souplesse. Taux d’IS en vigueur:
- 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice (taux réduit PME sous conditions)
- 25 % au-delà, taux de droit commun
Imposition des dividendes:
- Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % prélèvements sociaux)
- ou option pour le barème progressif de l’IR avec abattement de 40 % sur les dividendes
Avantages de l’IS:
- taux fixe et prévisible (15% et 25 % au-delà de 42 500 €)
- rémunération du dirigeant déductible du résultat imposable
- réinvestissement des bénéfices facilité: seul l’IS est payé, les liquidités restent dans la société
- optimisation possible entre salaire et dividendes
- déficits reportables sans limite de durée sur bénéfices futurs
Inconvénients de l’IS:
- double imposition: IS au niveau société + PFU au niveau personnel (total ~48,6 % si dividendes distribués)
- déficits non imputables sur le revenu global de l’associé
- charges sociales sur la rémunération du dirigeant (TNS ou assimilé salarié selon la forme)
Conseil KONTEA
Kontea
L’IS est quasi systématiquement recommandé pour un MDB à partir du moment où son TMI personnel dépasse 30 %. Le différentiel de taux (25 % IS vs 45 % IR + prélèvements sociaux) est souvent considérable sur des marges importantes.
Exemple chiffré: impact IR vs IS sur un bénéfice de 150 000 €
Hypothèse: bénéfice net de 150 000 €, associé célibataire, TMI 41 % à l’IR, souhait de distribuer 50 % et réinvestir 50 %.
À l’IR:
- 150 000 € imposés en totalité dans la tranche 41 % (61 500 €)
- Prélèvements sociaux activité professionnelle: 18,6 % (27 900 €)
- Charge fiscale et sociale totale: environ 89 400 €
- Solde disponible après tout impôt: 60 600 €
- Impossible de différer l’imposition sur la part réinvestie
À l’IS (distribution 75 000 € + réinvestissement 75 000 €):
- IS sur 150 000 €: (42 500 × 15 %) + (107 500 × 25 %) = 6 375 + 26 875 = 33 250 €
- Résultat après IS = 150 000 – 33 250 = 116 750 €
- Distribution dividendes 50 % = 58 375 € → PFU 31,4 % = 18 329 €
- Solde net perçu par l’associé = 40 045 €
- Réinvestissement 50 % = 58 375 € conservés dans la société, pas d’imposition supplémentaire
- Charge totale réelle: 33 250 + 18 329 = 51 579 €
L’associé à l’IR dispose uniquement de 60 600€ pour réinvestir dans de nouveaux projets contre 98 420€ pour l’associé à l’IS, sur un seul exercice.
À retenir
Plus le bénéfice est élevé et plus la part réinvestie est importante, plus l’IS est avantageux. L’IS permet de n’être imposé qu’à 25 % sur la part réinvestie, contre TMI + prélèvements sociaux à l’IR.
Les tips de KONTEA: le bon critère de décision
Kontea
Chez KONTEA, nous appliquons une règle simple pour orienter nos clients: si votre taux marginal d’imposition personnel (TMI) est inférieur ou égal à 30 % et que vous réalisez moins de 2 opérations par an, l’IR peut suffire. Au-delà, l’IS est quasi systématiquement plus avantageux.
Le raisonnement est le suivant: à l’IS, la fraction réinvestie n’est imposée qu’à 25 % (contre TMI + prélèvements sociaux à l’IR). Sur 10 ans de capitalisation, l’écart est considérable.
Par ailleurs, l’IS permet de moduler la rémunération du dirigeant en fonction des exercices, ce qui offre une flexibilité optimale face aux aléas de l’activité marchande de biens. Références: art. 8 et 206 CGI (régimes IR/IS), art. 219 CGI (taux IS), art. 200 A CGI (PFU), BOI-BIC-CHAMP-20-10 (MDB)
Tableau de synthèse comparatif IR / IS
| Critère |
Impôt sur le Revenu (IR) |
Impôt sur les Sociétés (IS) |
| Taux d'imposition |
Barème progressif 0 % à 45 % + Prélèvements sociaux 18,6 % ou 10,6 % |
15 % (< 42 500 €) puis 25 %. Dividendes : PFU 31,4 % ou barème IR |
| Structures concernées |
SNC, SEP, SARL/SAS sur option |
SAS, SASU, SARL, EURL, sur option : SNC / SEP |
| Imposition du bénéfice |
Immédiate, dès réalisation du bénéfice, dans la liasse de l'associé |
Au niveau société d'abord (25 %), puis dividendes au niveau associé (PFU 31,4 %) |
| Déficits reportables |
Imputables sur revenu global de l'associé (si BIC professionnel) |
Reportables sur bénéfices futurs de la société (sans limite de durée) |
| Rémunération du dirigeant |
Non déductible (le bénéfice est directement imposé) |
Déductible du résultat imposable (réduit l'IS) |
| Protection patrimoine |
Forte si responsabilité limitée aux apports (SAS, SARL) |
Forte, responsabilité limitée aux apports (SAS, SARL) |
| Réinvestissement des bénéfices |
Difficile, bénéfice toujours imposé même si réinvesti |
Favorisé, IS 25 % et conservation des liquidités dans la société |
L’essentiel à retenir
Le choix entre IR et IS n’est pas anodin: il engage la structuration de votre activité pour plusieurs années. L’IR peut convenir en phase de démarrage ou pour des opérations ponctuelles à faible volume.
Mais dès que l’activité se développe et que les marges deviennent significatives, l’IS s’impose comme le régime de référence pour les marchands de biens professionnels. La clé réside dans la simulation fiscale préalable: avant de choisir ou de changer de régime, faites modéliser votre situation sur 3 à 5 ans avec votre expert-comptable.
Chez KONTEA, nous pouvons réaliser cette projection pour nos clients MDB afin d’ optimiser leur structuration fiscale dès le départ. Prenez rendez-vous pour un audit de structuration fiscale.
Avertissement: cet article est rédigé à titre informatif et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Nous vous invitons à consulter un professionnel pour toute situation particulière. Les textes fiscaux cités sont susceptibles d’évoluer.
Article rédigé par l’équipe KONTEA, expert-comptable spécialisé marchand de biens, Lyon.
FAQ : IR ou IS pour un marchand de biens ?
Quel est le statut fiscal d'un marchand de biens ?
À l’IR, les bénéfices réalisés sont directement imposés entre les mains de l’associé, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). À l’IS, c’est la société qui est imposée sur ses bénéfices à un taux fixe (15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà), indépendamment de la situation personnelle des associés.
Quel est le meilleur régime fiscal pour un marchand de biens ?
L’IR est adapté aux marchands de biens débutants avec de faibles revenus annexes et un taux marginal d’imposition bas (TMI ≤ 30 %). Au-delà, l’IS devient quasi systématiquement plus avantageux. Le différentiel de taux (25 % IS vs 45 % IR + prélèvements sociaux) est souvent considérable sur des marges importantes.
Est-ce qu'une SCI à l'IR peut exercer l'activité de marchand de biens ?
Non. Une SCI à l’IR n’a pas vocation à exercer une activité de marchand de biens. Cette activité est commerciale et doit être exercée dans une structure adaptée : SAS, SARL, EURL ou SNC selon les cas. Une SCI qui achète des biens pour les revendre de façon habituelle risque d’être requalifiée : elle devient alors soumise à l’impôt sur les sociétés (art. 206-2 du CGI), et l’administration peut recalculer et imposer à l’IS les résultats de ses opérations.
Comment sont imposés les dividendes distribués par une société à l'IS ?
Les dividendes sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % prélèvements sociaux), ou sur option au barème progressif de l’IR avec abattement de 40 % sur les dividendes.
L’auteur(e) de cet article
ROLLAND Remi
- Expert-Comptable chez Kontea
Rémi ROLLAND, expert-comptable et cofondateur du cabinet KONTEA à Lyon, accompagne les entrepreneurs depuis plus de 10 ans. Passionné d’immobilier et spécialiste de l’activité de marchand de biens, il partage son expertise en comptabilité, fiscalité et stratégie immobilière à travers ses articles et ses interventions auprès des professionnels du secteur.
Découvrir le LinkedIn
Rédigé par ROLLAND Remi 
Services
